NTAStudio Tecnico di Architettura e Ingegneria Roma

Generalmente, per verificare la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo che dovrebbe rappresentare lo stato dell’immobile a seguito di tutti i titoli abilitativi  ottenuti nel tempo, dalla costruzione fino al momento della verifica.

Una volta ottenuta tutta la documentazione reperita presso il Municipio o il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica (elaborati grafici, relazioni, etc…), si dovrà verificare  la presenza o meno di difformità rispetto allo stato di fatto dell’immobile (tramezzi spostati, finestre o porte di misure difformi, modifiche sui prospetti, etc…).

Il Tecnico dovrà confermare che lo stato dei luoghi, in cui versa l’immobile, è conforme agli atti depositati presso il Comune e le verifiche possono dare esiti differenti:

• Conforme : lo stato dei luoghi risulta corrispondente al titolo abilitativo depositato in Comune.
• Non Conforme : lo stato dei luoghi risulta non corrispondente al titolo abilitativo depositato in Comune. In questo casi, prima di procedere con la compravendita di un immobile, si dovrà necessariamente regolarizzare l’abuso presentando un titolo edilizio in sanatoria.

Nei casi più complessi, dove le opere abusive hanno previsto incrementi della volumetria o della superficie, l’iter da seguire prevede la verifica preliminare della possibilità di sanare l’abuso e la successiva presentazione tel titolo in sanatoria.

Gli edifici del tutto abusivi, generalmente difficilmente sanabili, potrebbero risultare del tutto invendibili.

La conformità urbanistica, è la corrispondenza tra lo stato di fatto in cui si trova l’immobile ed il titolo con cui è stato realizzato o modificato, approvato e depositato in Comune.

Negli anni, si sono susseguiti diversi titoli abilitativi ed in particolare:

• Licenza edilizia: per gli edifici edificati tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977 con la Legge 1150/1942
• Concessione edilizia: per gli edifici edificati tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003 con la Legge 10/1977
• Permesso di Costruire: per gli edifici edificati dopo il 30.06.2003 con il Testo Unico DPR380/01
• Altri titoli per interventi minori: DIA, CIA, CILA, SCIA

Oltre ai titoli sopra menzionati, anche i condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista edilizio quando viene rilasciata dal comune, a seguito della richiesta di regolarizzazione di abusi edilizi, la  Concessione in sanatoria.

I condoni sono stati tre: legge 47/1985 , legge 724/1994, legge 326/2003.

Diversamente da quanto si pensi, ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il Catasto, ma solo il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento. Comunque è altrettanto importante che i dati presente nell’anagrafica del catasto siano corretti e aggiornati perché Dal 1 luglio 2010 è in vigore  il Decreto Legge n. 78 del 31 Maggio 2010 che, in caso di stipula di un atto traslativo, compresa anche la donazione, relativo a fabbricati esistenti, prescrive per i proprietari l’obbligo:

Nell’atto di compravendita, il notaio è obbligato ad indicare gli estremi del titolo abilitativo con cui è stato realizzato o modificato l’immobile ad eccezione dei seguenti casi :

• per gli immobili precedenti al 1942 , purché l’immobile non sia stato interessato da interventi edilizi negli anni successivi, non vi sono problemi in quanto non era entrata ancora in vigore la Legge urbanistica che obbligava la presentazione della Licenza edilizia
• per gli immobili realizzati prima del 1° settembre 1967 non è necessario inserire nell’atto notarile gli estremi della Licenza edilizia

Come accennato, la prima legge urbanistica è del 1942 e da quell’anno sino al 1967, sono state rilasciate moltissime Licenze edilizie.

Il fatto che i notai non siano obbligati ad inserire nell’atto gli estremi del titolo abilitativo per gli immobili antecedenti al 1° settembre 1967,  non esclude che possa sussistere un rischio di abusivismo pertanto, è necessario verificarne comunque la conformità urbanistica.

Quindi fai attenzione a non confondere la conformità urbanistica con la commerciabilità dell’immobile.

Una recente sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e quindi il notaio non ha l’obbligo di verificare che la dichiarazione sia vera.

Anche l’Agenzia Immobiliare non ha alcun obbligo né responsabilità sulla effettiva presenza o meno di abusi.

Quindi, la responsabilità è e rimane del venditore fino a quando l’immobile non sarà venduto; con la formula presente nei rogiti “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, l’acquirente erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie.

In conclusione, se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo abilitativo non potrà essere venduto mentre in caso di abusi minori, potrà in alcuni casi essere venduto con l’acquisizione da parte dell’acquirente, della responsabilità dell’abuso, il quale potrebbe però, in alcuni casi, esercitare il diritto di rivalsa nei confronti del venditore qualora siano stati posti in essere i presupposti nel corso della compravendita (omissioni anche involontarie o altro).

Fate molta attenzione nelle fasi preliminari della compravendita, nella verifica documentale  e attenzione a ciò che dichiarate !